De woningmarkt is in 2023 volop in beweging. Als huizenzoeker heb je misschien gemerkt dat huizen wat langer te koop staan. Betekent dit dat overbieden niet meer aan orde is en er weer onderhandeld kan worden? We vertellen je er alles over.
Bieden op een huis
Van plan om dit jaar je eerste huis te kopen? Het begint allemaal bij een bezichtiging. Samen met de verkoopmakelaar bekijk je de woning. Aan het eind van de afspraak laat hij of zij weten wat je moet doen als je interesse hebt en een bod wil uitbrengen.
In het kort zijn er twee mogelijkheden:
- Openingsbod: Je doet een openingsbod bij de verkopend makelaar. Via telefoon, het online dossier of e-mail. De verkopende partij kan de bieding accepteren, afwijzen of een tegenvoorstel doen. Volgens de NVM-regels mogen verkopers maar met één partij tegelijk in onderhandeling zijn. Bieders worden dus niet tegen elkaar uitgespeeld.
- Inschrijving: Voor een bepaalde deadline moet je je uiterste bod hebben ingediend. Dat doe je bijvoorbeeld via e-mail. De verkopende partij kiest uit alle biedingen aan wie ze de woning gaan verkopen. Er wordt dan niet verder onderhandeld.
Waar bestaat een bieding uit?
Een bod bestaat uit een prijs, voorwaarden en een motivatie.
- Prijs: Het bedrag waarvoor je de woning wilt overnemen. Dit is exclusief de kosten voor notaris, taxatie, advies, bemiddeling en overdrachtsbelasting.
- Voorwaarden: Bestaan bijvoorbeeld uit een datum van de sleuteloverdracht, ontbindende voorwaarden (zoals een bouwtechnische keuring) en eventuele overname van spullen.
- Motivatie: Een korte begeleidende tekst met wie je bent en waarom je graag deze woning wilt kopen. Klinkt misschien raar, het is natuurlijk geen sollicitatie, maar soms kan dit net de gunfactor opleveren die je nodig hebt.
Woningmarkt in 2023
Door de inflatie en de stijgende energieprijzen is de woningmarkt in korte tijd flink veranderd. Vanwege hogere rentes is het kopen van een huis in 2023 voor veel mensen minder haalbaar geworden. En door nieuwe regelgeving wordt ook voor beleggers het aankopen van vastgoed steeds minder interessant. Dat vertaalt zich naar minder bezichtigingen en lagere verkoopprijzen.
Toch blijft de woningnood ongekend hoog in Nederland. Doordat de rentepercentages stabiliseren, lijkt de woningmarkt toch weer aan te trekken.
Wel zien we een duidelijk verschil in het type woning dat verkocht wordt. Opknappers of woningen met een slecht energielabel zijn minder in trek. Terwijl nieuwbouw, gerenoveerde woningen en energiezuinige woningen juist populairder dan ooit zijn. Ook zijn er gemeentes waar de woningmarkt helemaal geen dip heeft gehad.
Moet ik overbieden?
Daar is helaas geen eenduidig antwoord op te geven. Het kan per gemeente, wijk en woning verschillen of je moet overbieden en hoeveel. Wel zijn er signalen waar je op kunt letten en vragen die je kunt stellen. Bijvoorbeeld:
- Heb je volop keuze wanneer je wilt komen bezichtigen?
- Hoeveel bezichtigingen staan er gepland?
- Kun je nog een keer komen kijken?
- Hoe lang staat het huis al te koop?
- Wat is de reden van verkoop?
- Komt de vraagprijs overeen met soortgelijke (verkochte) woningen in de buurt?
Onze tips
Heb je het gevoel (of na een lange zoektocht inmiddels de ervaring) dat je moet overbieden? Als ervaren aankoopmakelaar delen we enkele tips:
- Zorg dat je goed voorbereid bent. Bespreek je financiële mogelijkheden met een hypotheekadviseur, zodat je precies weet hoeveel je kunt uitgeven.
- Besluit wat jij de woning waard vindt. Het is zonde om achteraf te denken ‘had ik maar meer of minder geboden’.
- Doe je bod op het laatste moment. De verkoopmakelaar kan dan niet (wel of niet per ongeluk) laten doorschemeren dat er ‘al een mooi bod ligt’ aan andere kijkers.
- Vraag het biedlogboek op. Sinds 1 januari 2023 moeten alle biedingen worden vastgelegd. Als bieder mag je dit opvragen. Een handig inzicht voor als je al wat langer aan het zoeken bent.
- Let op dat je meer eigen geld nodig hebt. Alles wat je boven de taxatiewaarde biedt, kun je niet betalen uit je hypotheek. Dit moet je met eigen geld financieren.
- Stel een deadline. Als je écht een stevig bod neerlegt, geef je aan dat het bijvoorbeeld 24 uur geldig is. Zo forceer je een snel antwoord en voorkom je meer bezichtigingen en biedingen.
- Laat je niet onder druk zetten. Verkoopmakelaars weten precies wat ze moeten doen om het onderste uit de kan te halen. Ga er niet op in, maar speel je eigen spel.
Kan ik onderhandelen?
Wanneer een huis al langer te koop staat, er weinig bezichtigingen zijn en je gemakkelijk twee of zelfs drie keer kunt komen kijken, weet je dat er ruimte voor onderhandeling is.
Het is dan slim om de verkoopmakelaar te vragen wat belangrijk is voor de kopers. Vaak is dat een zo hoog mogelijke prijs, maar het kan ook een snelle sleuteloverdracht zijn of iemand die de woning in de huidige staat wil behouden.
Onze tips
Bij ruimte voor onderhandeling zijn dit onze tips.
- Onderzoek wat het huis waard is. Daar kun je bijvoorbeeld de gegevens van het Kadaster voor gebruiken, of een online tool als Walter Living.
- Stel een biedstrategie op en hou je eraan. Open bijvoorbeeld met € 20.000 onder wat je hoopt te betalen en ga de onderhandeling in. Of bied € 5.000 eronder, maar zeg erbij dat er verder weinig ruimte voor onderhandeling is.
- Leg uit waarom je dit een realistisch bod vindt. Dat vergroot de kans op dialoog. Deel bijvoorbeeld soortgelijke voorbeelden uit de buurt.
- Bied niet té laag. Dan wordt je niet serieus genomen en gaan de verkopers niet eens met je in onderhandeling.
- Doe je bod op het juiste moment. Vraag de verkoopmakelaar wanneer er weer bezichtigingen zijn. Als dat vandaag of morgen is, doe je je bod daarna. Als het volgende week is, doe je het dezelfde dag nog en probeer je het daarvoor rond te hebben.
- Geen harde deadline stellen. Daardoor lijkt het alsof je haast hebt. En dat is geen handige onderhandelingspositie.
Aankoopmakelaar inschakelen voor de beste prijs
Onze aankoopmakelaars, Mary en Dieuwke, hebben samen ruim 30 jaar ervaring als makelaar in Amstelveen. Zowel als verkoopmakelaar als aankoopmakelaar. Ze weten dan ook als geen ander hoe je ‘het spelletje speelt’ en hoe je de juiste prijs achterhaalt. Wil je niet te veel betalen? Maar ook niet ernaast grijpen? Schakel dan een aankoopmakelaar van BorgerSmith in!
