fbpx

Onrust door kabinetsplannen: Blijven verhuren of verkopen?

Er heerst de laatste tijd veel onzekerheid onder vastgoedbeleggers. Door nieuwe kabinetsplannen kan de verhuur van een appartement of woning wel eens meer gaan kosten dan het oplevert. Veel investeerders overwegen daarom om te verkopen. We leggen uit hoe dat zit en hoe je de juiste keuze maakt.

Waarom verhuren onaantrekkelijker wordt

Het kabinet streeft naar meer betaalbare huurwoningen voor middeninkomens. Dit willen ze bereiken door meer huizen te bouwen en door vastgoedinvesteringen minder aantrekkelijk te maken. Hiervoor zijn verschillende maatregelen getroffen.

1. Opkoopbescherming

Steeds meer gemeenten hanteren een zelfbewoningsplicht. Dit houdt in dat een koper van vastgoed onder een bepaalde WOZ-waarde pas na vier jaar mag verhuren. De exacte WOZ-grens kan per gemeente verschillen. Sinds 2022 geldt dit bijvoorbeeld in Amstelveen voor woningen met een WOZ-waarde tot en met € 421.000.

2. Regulering middenhuur

Vanaf 1 januari 2024 wil het kabinet de middenhuur gaan reguleren. Woningen moeten aan bepaalde punten voldoen om een bepaalde huurprijs te rechtvaardigen. Voor het lagere segment huurwoningen is dit puntensysteem al langer gebruikelijk, maar nu dus ook voor het middensegment.

In de praktijk betekent dit een maximale huurprijs van € 1.000. Hoewel de precieze invulling nog niet definitief is, wordt verwacht dat het voor veel verhuurders niet langer rendabel zal zijn om te verhuren. Sterker nog, het kan verhuurders geld gaan kosten.

3. Meer belasting in box 3

Vanaf 2023 worden beleggingspanden veel zwaarder belast in box 3 bij de vermogensbelasting. Het fictieve rendement, de vermogensrendementsheffing en de leegwaarderatio zullen allemaal stijgen, wat leidt tot een hogere belastingdruk. Voorbeeld: voor een woning met een WOZ-waarde van € 255.000 betaal je in 2023 bijna € 2.400 meer belasting dan in 2021.

Wel of niet verkopen?

Heb je één of meer vastgoedinvesteringen? Dan twijfel je misschien of je moet verkopen of moet blijven verhuren. Zo bepaal je het:

  1. Bereken de maximale huurprijs – Allereerst moet je je punten tellen. Hiervoor kun je de online tool Huurprijscheck gebruiken. Er wordt gekeken naar zaken zoals woonoppervlakte en energielabel. Bij 187 punten mag je de maximale huurprijs van € 1.000 vragen. Bij minder punten hoort een lagere huurprijs. Bij meer punten mag je vragen wat je wilt.
  2. Zet de kosten op een rij – Zodra je de maximale huurprijs kent die je kunt vragen, is het belangrijk om je kosten op een rijtje te zetten. Denk aan de hypotheek of lening, de onderhoudskosten, servicekosten (voor de VvE), beheer, verzekeringen en belastingen.
  3. Maak een beslissing – Wanneer je je kosten aftrekt van de maximale huurprijs, houd je winst of verlies over. En daar moet vervolgens natuurlijk nog belasting over af worden gedragen. Met deze conclusie kun je zelf bepalen of verhuren rendabel blijft en of het de moeite waard is. Als dat niet het geval is, kun je overwegen om te verkopen.

Let op: Het gaat nog steeds om kabinetsplannen. Er is nog niets definitief. 

Geen huurverlaging voor je huidige huurders

De nieuwe maximale huurprijs geldt alleen voor huurcontracten die na 1 januari 2024 worden getekend. Je huidige huurders hebben dus geen recht op huurverlaging. Als ze op dit moment aanzienlijk meer huur betalen, is de kans echter groot dat ze op zoek gaan naar een goedkopere woning zodra de nieuwe regels van kracht worden. Voor nieuwe huurders geldt dan wel de nieuwe maximumprijs.

Aandachtspunten bij verkoop

Als je besluit om je vastgoed te verkopen, is het raadzaam om een verkoopmakelaar in te schakelen. Het verkooptraject van een vastgoedinvestering verloopt op dezelfde manier als bij een particuliere woning, maar er zijn enkele aandachtspunten:

  • Uit onze ervaring als makelaar blijkt dat huurwoningen meestal minder zorgvuldig worden bewoond dan koopwoningen. Hou daarom rekening met eventuele renovaties om de woning verkoopklaar te maken.
  • Woningen met een laag energielabel zijn tegenwoordig minder in trek en worden tegen een lagere prijs verkocht. Overweeg daarom duurzaamheidsinvesteringen te doen als dit het geval is voor jouw beleggingspand.
  • Maak een keuze of je de woning in “verhuurde staat” of “leeg en ontruimd” wil verkopen. In dat tweede geval zal je moeten wachten tot de huurder de huur heeft opgezegd, in geval van een contract voor onbepaalde tijd.

Laat je adviseren!

Zoals je kunt zien, sta je als vastgoedinvesteerder voor een belangrijke keuze: verkopen of blijven verhuren? Het is verstandig om je situatie eens te bespreken met een specialist. Onze makelaars in Amstelveen adviseren en helpen je graag bij het maken van de juiste keuze.